Для того чтобы определить стоимость объекта, необходимо произвести экспертную оценку его. Процесс этот не сиюминутный, т.к. экспертиза требует основательного подхода к вопросу, чтобы быть достаточно объективной. Длительность процесса можно разбить на определенные этапы.
Для начала устанавливается суть проблемы. Иными словами, оговаривается объект оценки и цель экспертизы. Из этого следует определение вида стоимости. Затем уточняются имущественные права на объект и оговаривается время проведения экспертизы.
Затем идет визуальный осмотр объекта, на основании которого составляется план проведения оценки. Но прежде чем составлять такой план, следует предварительно определиться, какие данные нужно будет проанализировать, а также – где и каким образом такие сведения получить. И уже когда будет составлена схема проведения экспертизы, между заказчиком и экспертом заключается договор на проведение оценки выбранного для этого имущества с оговариванием сроков.
И когда договор вступает в силу, оценщик начинает сбор необходимых данных. В первую очередь определяется правовой статус объекта. Затем изучаются его характеристики (эксплуатационные и технические). В обязательном порядке проверяется финансовая отчетность и бухгалтерский учет.
Оценку любой недвижимости производят с помощью различных методов (или подходов): сравнительным, затратным и доходным. Только совокупность данных подходов поможет эксперту провести более полный анализ объекта. Именно итоговую стоимость недвижимости можно назвать самой правдоподобной.
И уже по результатам трех методов проведения оценки имущества эксперт делает сводный отчет о стоимости объекта и предоставляет его заказчику.

Что же собой представляют оценочные подходы для определения стоимости недвижимости?
Название «сравнительный метод» говорит сам за себя. Оценщик проводит сравнительный анализ нескольких идентичных объектов. Для этого ему должны быть доступны все необходимые сведения, помогающие провести сравнительный анализ. При этом основной объект не должен быть уникальным, иначе не с чем его будет сравнивать.
Сам метод не сложен и дает реальный результат, который основывается на мнениях обычных покупателей и продавцов, а не является искусственно созданным. К положительному качеству сравнительного подхода можно отнести тот факт, что при данном методе оценочного анализа учитывается жизненный уровень и вероятность инфляции.
Второй подход – затратный, основан на принципе, что стоимость готового объекта потребует меньше затрат, чем строительство аналогичного.
В данном случае оцениваются земельные участки и экономическая экспертиза предполагаемой застройки. Также анализируются налоговая и страхования стоимость объекта. И проводится сравнительный анализ затрат на готовый объект с теми денежными вложениями, которые необходимы на застройку новой недвижимости.
В этом методе прослеживается ряд недостатков. Затраты, вложенные когда-то на создание объекта, даже в эквиваленте на текущий момент, не всегда могут быть реальными в данном промежутке времени.
Еще один подход в оценке недвижимости – доходный. То есть имущество оценивают с целью получения с недвижимости дивидендов (например, в случае сдачи объекта в аренду).